„Ähnlich wie in Deutschland ist auch der Schweizer Transaktionsmarkt für Büro- und Gewerbeimmobilien überwiegend geprägt durch sogenannte professionelle Investoren, also Pensionskassen und Fondsgesellschaften“, so Michael Oehme, Consultant bei der CapitalPR AG, St. Gallen. Wer dabei als Privatinvestor mit Immobilien, beispielsweise durch deren Vermietung, Geld verdienen möchte, weicht auf Mehrfamilienhäuser, sogenannte Renditeliegenschaften aus. Der Kauf von Eigentumswohnungen zum Zwecke der Vermietung ist in der Schweiz eher ungewöhnlich. Vielmehr kaufen die meisten Bürger Wohnungen oder Häuser, um ihre eigene Lebensqualität erhöhen möchten, also zum Eigennutz.
Michael Oehme Schweizer Transaktionsmarkt: Hoher Anteil von Mietwohnungen in Privathand
Dennoch gehörten 2017 laut dem Bundesamt für Statistik rund 47 % der Mietwohnungen in der Schweiz Privatpersonen. Deren Anteil schrumpfte allerdings in den letzten 20 Jahren deutlich. Zur Jahrtausendwende gehörten noch 60 % der Wohnungen Privatpersonen. Deren Bärenanteil der Mietwohnungen ging zwischen der Jahrtausendwende und 2017 zugunsten von Unternehmen, die auf die Bewirtschaftung von Immobilien spezialisiert sind, also ebenfalls Immobilienaktiengesellschaften, Pensionskassen und Immobilienfonds (Quelle: Mietverband).
Michael Oehme: „Wer also als Privatperson im Mietwohnungsbau investieren möchte, konzentriert sich sinnvollerweise auf Nischen, die für institutionelle Investoren uninteressant sind, oder eben auf kleinere Projekte, deren Bestandsverwaltung für Institutionelle in der Regel zu kostspielig sind“, meint Oehme. Die Mehrheit der Umsatzsteigerungen im Schweizer Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien der letzten Jahre geht jedoch zugunsten von Eigennutzern, wie die nachführenden Ausführungen zeigen werden. Wobei wir den Bau eines Zweifamilienhauses, bei dem eine Einheit vermietet wird, oder den Bau eines Einfamilienhauses mit vermieteter Einliegerwohnung aus Vereinfachungsgründen dem Eigennutzerbereich zuschreiben.
Michael Oehme analysiert den Schweizer Transaktionsmarkt: hoher Anteil von Mietwohnungen in Privathand
Dynamisches Wachstum im Schweizer Wohnimmobilienmarkt
Wer als Ausländer in der Schweiz eine Wohnimmobilie kaufen möchte, kann dies nur, mit Erstwohnsitz in der Schweiz. Hiermit möchte die Schweiz offiziell den Ausverkauf des Schweizer Grund und Bodens vermeiden (Quelle: CH.CH). Der überwiegende Nachfragezuwachs im Schweizer Wohnimmobilienmarkt ist somit bedingt durch das gestiegene Bedürfnis der in der Schweiz lebenden Bevölkerung bzw. durch in die Schweiz umsiedelnde Personen nach besseren Lebensverhältnissen. „Dies hängt erheblich auch an der Tatsache, dass der Schweizer Immobilienbestand aufgrund fehlender Kriegseinwirkungen überdurchschnittlich alt ist und die Schweizer ein Volk sind, das durch Bevölkerungszuwachs und höhere Geburtenraten Jahr für Jahr wächst“, so Michael Oehme. Lebten 1850 noch 2,4 Mio. Menschen in der Schweiz, waren es in 2021 bereits mehr als 8,7 Millionen Bürgerinnen und Bürger (Quelle: Bundesamt für Statistik Schweiz). Und obwohl die Durchschnittseinkommen in der Schweiz etwa doppelt so hoch sind wie in Deutschland, ist die Wohneigentumsquote in etwa gleich gering – also auf den letzten Plätzen im europäischen Vergleich. Dies hängt unter anderem damit zusammen, dass die Anforderungen an Immobilienfinanzierungen in der Schweiz sehr streng sind und das Angebot an vielen Standorten sehr gering.
„Seit der Jahrtausende haben sich dabei die durchschnittlichen Kosten für Wohneigentum in der Schweiz verdoppelt. Und die Immobilienpreise werden weiter steigen, denn der Nachfrageüberhang bleibt aufgrund fehlender Bautätigkeiten absehbar bestehen“, weiss CapitalPR-Consultant Michael Oehme. Führende Immobilien finanzierende Banken bestätigen dies Aussagen. Das Problem steigender Immobilienpreise ist zudem Diskussionsstoff für den Schweizer Nationalrat. Wichtig ist dabei jedoch der Hinweis, dass der Schweizer Immobilienmarkt dabei nahezu ausschließlich geprägt ist durch eine inländische Nachfrage. Eine ausländische Beeinflussung, wie man sie beispielsweise aus Deutschland kennt, findet praktisch nicht statt. Der Grund hierfür ist das bereits genannte Erwerbsverbot von Schweizer Wohnimmobilien für nicht in der Schweiz ansässige Personen.