Immobilienexperte Michael Oehme zu der Wohnungssituation der Mieter und Käufer in Deutschland und der Schweiz hat nicht nur in den Metropolen, sondern inzwischen auch in vielen Mittelstädten erhebliche Probleme. Selbst sogenannte „Besserverdienende“ mit deutlich überdurchschnittlichem Einkommen können sich, vor allem mit Kindern, eine angemessene Wohnung weder zur Miete und noch erst recht nicht zum Kauf leisten. In der Schweiz gibt es das Problem der chronischen Wohnungsnot und der in den letzten Jahren überproportional gestiegenen Preise nicht. Dieser Beitrag geht den Ursachen für diese Unterschiede und ihre Entwicklung auf den Grund!
Michael Oehme über das Einkommen in Deutschland und in der Schweiz
Die Kosten für das Wohnen zur Miete und auch in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus darf man nie abstrakt betrachten. Michael Oehme stellt fest, man muss die Kosten ins Verhältnis zu den Einkommen der Bevölkerung im Land und mitunter sogar der jeweiligen Region setzen. Der durchschnittliche Bruttomonatsverdienst von vollzeitbeschäftigten Arbeitnehmer betrug in Deutschland im Jahr 2021 4.100 Euro, der von Frauen nur ca. 3.700 Euro. Bei Abzug von nur 40 % Steuer und Sozialversicherung (tatsächlich sind es in den meisten Fällen mehr) bleiben bei Ledigen ca. 2.500 Euro bzw. 2.220 Euro übrig.
Bei zusammenveranlagten Verheirateten ist es bei gleichem Einkommen beider deutlich mehr. Das Bruttomonatsgehalt in der Schweiz beträgt ca. 7.200 Schweizer Franken (SFR). Der Schweizer Franken ist dabei aktuell etwas mehr wert als ein Euro. Das Nettogehalt hängt stark von den unterschiedlich hohen kantonalen Steuern ab. Zum Teil sind die Abzüge nur 25 % Steuern und Sozialversicherung oder noch weniger. Das ergibt ein durchschnittliches Nettogehalt von ca. 5.400 SRF. Das sind ca. 70 % netto mehr als in Deutschland, auch bei Berücksichtigung der in der Schweiz in Teilen höheren Lebenshaltungskosten.
Ländliche Regionen sind von der Wohnungssituation weniger stark betroffen als die Metropolen stellt Michael Oehme fest
Immobilienexperte Michael Oehme: Wohnungssituation in Deutschland und der Schweiz
Die Wohnungsmieten weisen in beiden Ländern in den verschiedenen Regionen erhebliche Unterschiede auf. In München, als der teuersten deutschen Stadt, sind Wohnungsmieten von weniger als 15 Euro pro Quadratmeter kaum zu finden, solche von 20 Euro und deutlich mehr gehören für Neubauten zur Regel (Durchschnittsmiete 22 Euro). Inzwischen werden auch 30 Euro und mehr bezahlt. Die Wohnungsmieten in Frankfurt betragen im Schnitt 20 Euro, in Berlin inzwischen 18 Euro. In mittelgroßen Städten außerhalb der Ballungsgebiete, etwa in Regensburg beträgt die Durchschnittsmiete 13 Euro, in Osnabrück als einem der Schlusslichter 10 Euro.
In der Schweiz beträgt die durchschnittliche Wohnungsmiete in den teuersten Städten Zug, Zürich und Genf rund 20 SFR je Quadratmeter. St. Gallen liegt allerdings nur noch bei 14,50 SFR und im gesamten Kanton Jura sogar nur 12 SFR. Das zeigt auch, dass die Mieten in der Schweiz oft deutlich, abhängig vom Standort, voneinander abweichen – aber gerade im Hinblick auf das zuvor dargestellte Einkommensniveau durchaus bezahlbar sind, meint Immobilienexperte Michael Oehme zur Wohnungssituation. Anders als in Deutschland herrscht in der Schweiz kein Wohnungsmangel. Dies ist einer der Gründe, dass dort die Mieten auch in den letzten Jahren nicht überproportional angestiegen sind. Zudem könnten sich viele, auch nicht selbstständig Beschäftigte eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus leisten. Die Schweizer sind dennoch wegen des guten Angebots freiwillig ein „Volk der Mieter“.
Eine 4-Zimmerwohnung mit 100 m, die für die Familie mit 2 Kindern ausreicht, kostet im Kanton St. Gallen im Schnitt rund 700.000 SFR. Hierbei handelt es sich aber um vergleichsweise neue Wohnungen. Es gibt durchaus aber auch Angebote für rund eine halbe Million SFR. Dann allerdings Altbau. In München wäre eine solche, als mindestens 20 Jahre alte Wohnung in bestenfalls mittlerer Lage, nicht unter 800.000 Euro zu bekommen. Das sind mehr als 25,5 Jahresnettogehälter des deutschen Durchschnittsverdieners. Angesichts des derzeitigen Zinsniveaus ist das unerschwinglich. In der Schweiz hingegen müsste ein Durchschnittsverdiener nur rund 11 Nettogehälter aufwenden, was er durchaus leisten kann. Zudem war das Zinsniveau in den letzten Jahrzehnten und auch ehe die EZB und die FED mit ihrer Nullzinspolitik begannen, in der Schweiz deutlich und verlässlich niedriger als in Deutschland.
Hohe Mieten und demografischer Wandel könnten zu viel Wohnungsleerstand führen
Ursachen der hohen Mieten in Deutschland
Die hohen Mieten haben in Deutschland mehrere Ursachen. Eine davon ist die geringe Wohnungsbautätigkeit seit Ende der 1990er Jahre. Der Staat hatte anlässlich der Wiedervereinigung ab dem Jahr 1991 durch übertrieben hohe Sonderabschreibungen von anfänglich 50 % in den neuen Bundesländern und in ganz Berlin einen unsinnigen Bauboom erzeugt. Er rief in verschiedenen Regionen der neuen Bundesländer Leerstand hervor, vor allem in ländlichen Regionen, auch wegen des Wegzugs – gerade der jungen Menschen – in die alten Bundesländer. Der damalige Rückgang der Geburtszahlen in Deutschland wurde von der Politik völlig falsch interpretiert: Es gebe zu viele Wohnungen und die demografische Entwicklung werde in Deutschland zu einem Absinken der Bevölkerung auf deutlich unter 80 Mio. und damit zu weiteren Leerständen führen. Die Wohnungssituation ist in Deutschland bedenklich, meint Michael Oehme.
Die Politik schaffte so gut wie alle Wohnbau- und Wohnerwerbsförderungen ab. Gleichzeitig wurde, wie in den vergangenen Jahrzehnten, der Mieterschutz immer mehr ausgeweitet. Investitionen in Wohnraum wurden damit wirtschaftlich zunehmend uninteressant. Warum sollte privates Kapital in Mietwohnungen fließen, wenn die Mietverhältnisse oftmals faktisch nicht kündbar waren und die Renditen für Neubauwohnungen höchstens zwischen 2 und 3 % betrugen und Mietsteigerungen kaum durchgesetzt werden konnten?
Der Politik unterlief auch ein folgenschwerer Denkfehler, den man kaum nachvollziehen kann: Es wurde übersehen, dass der auch heute noch bestehende Überhang in abgelegenen und von Wegzug (mangels Arbeitsplätzen) betroffenen Dörfer auf dem flachen Land in Mecklenburg-Vorpommern, dem Hunsrück oder im Frankenwald in Nordbayern den Wohnungsmangel in den Ballungsgebieten nur statistisch abmildert. Aber es nützt jemandem, der in Köln, Frankfurt, Hamburg oder München arbeitet, nichts, wenn in solch abgelegenen Regionen Wohnungen leer stehen. Wer hingegen in Zürich arbeitet, kann in der Kleinstadt Wil/Kanton St. Gallen wohnen denn die Schweizer Bundesbahnen erschließen ca. 90 % aller Schweizer Orte, die Züge fahren pünktlich. Von Wil nach Zürich brauchen sie weniger als 1 Stunde. Das führt zu einer Entlastung der Wohnsituation in den Ballungsregionen. Wer hingegen in Deutschland auf den Zug angewiesen ist, kommt wegen der chronischen Verspätung der Bahn oft zu spät zur Arbeit.
Michael Oehme: Wohnungssituation nach Hype der Jahre mit Nullzinspolitik
Fast immer, wenn in Deutschland die Politik in den Markt eingreift, kommt es zu gravierenden Fehlallokationen. Michael Oehme erinnert sich: Der vormalige EZB-Präsident Draghi führte die Nullzinspolitik ein. Bei gleichzeitigem Kauf praktisch wertloser Staatsanleihen, beginnend mit der Rettung Griechenlands, der weitere Länderrettungen folgten. Durch die Nullzinspolitik sollte auch verschleiert werden, dass Länder wie Italien, Frankreich und Spanien mit ihren riesigen Verschuldungen in der Finanzkrise gar nicht in der Lage gewesen wären, die europäische Schuldenbremse einzuhalten und Zinsen beim Zinsniveau von auch nur einigen Prozent zu tilgen. Die Französin Lagarde setzte als Nachfolgerin von Draghi die Nullzinspolitik fort. Damit schien vielen, vor allem auch privaten Investoren mit geringeren Finanzvolumina, die Immobilie als gutes Anlagevehikel.
Da ihnen der Weg in Gewerbeimmobilien vom Volumen her nicht offenstand, investierten sie in Wohnungen, die Banken allzu großzügig mit einem minimalen Zins von oft nicht viel mehr als einem Prozent finanzierten. Die Grundstücks- und Baupreise stiegen exponentiell und damit auch die Preise für Neubauwohnungen. Die Bestandsimmobilien zogen nach. In München wurden Neubauwohnungen in mittleren Lagen zum Teil für über 20.000 Euro pro Quadratmeter verkauft, in Spitzenlagen über 30.000 Euro. Selbst in kleinen und mittleren Städten war unter 6.000 Euro/ m keine Neubauwohnung zu bekommen. Als dann die Inflation einsetzte, stiegen trotz aller gesetzlichen Mietrestriktionen auch die Mieten. Mit dem Ende der Nullzinspolitik kam es zu einer restriktiveren Finanzierungspraxis der Banken, die ca. 80 % aller privaten Finanzierungen ablehnen. Damit können Bauträger fertige und halbfertige Wohnungen nicht mehr oder nur noch schwer verkaufen. Zugleich sitzen sie auf zu viel zu teuer eingekauften Grundstücken. Nicht wenige Insolvenzen sind die Konsequenz, weitere wird es geben.
Situation in der Schweiz
In der Schweiz haben sich die Kaufpreise für Wohnungen in den letzten Jahren nur moderat erhöht. Das liegt auch an den ebenfalls nur gering gestiegenen Baukosten. Die Inflationsrate betrug in der Schweiz im Juli 2023 1,6 %, im gesamten Jahr 2022 nur 2,8 %. Von 2012 bis einschließlich 2021 war sie zum Teil deutlich unter einem Prozent. Einen übertriebenen Bau, wie in Deutschland, hat es in der Schweiz nicht gegeben die Menschen wussten, dass der Schweizer Franken stabil bleibt und – anders als beim Euro – niemand von einem Währungscrash und hoher Inflation Angst haben muss. Auch die Mieten sind in den vergangenen Jahren kaum gestiegen, weil sie an die (niedrige) Inflationsrate gekoppelt sind. Damit stiegen die Einkommen deutlich stärker als die Mieten. Obwohl die Bautätigkeit unterhalb der Nachfrage liegt, lassen sich nur in ganz besonderen Lagen sehr hohe Preise durchsetzen. Die Schweizer sahen eben, auch angesichts ihrer stabilen Währung, die Investitionen in Immobilien nicht als fast alternativlos an.
Es gab keine „Anlagepanik“, weil man auf die Stabilität des Schweizer Franken ganz anders als auf die des Euro immer vertrauen konnte. Warum sollte man also in überteuerte Sachwerte flüchten, wenn es keine Inflation und eine stabile und dauerhaft auf der ganzen Welt begehrte Währung gibt? Ein weiterer, im Wesentlichen politischer und aus Sicht der Schweiz geschickter Markteingriff kommt dort hinzu: Schon seit 1961 gibt es in der Schweiz Gesetze, die den Wohnimmobilienerwerb durch nicht in der Schweiz dauerhaft ansässige Personen reglementieren. Die heute noch geltende sog. „Lex Koller“ erlaubt, vereinfacht ausgedrückt, einem ausländischen Staatsangehörigen ohne dauerhaften Wohnsitz in der Schweiz den Erwerb von Immobilien und Grundstücken nur mit einer besonderen Bewilligung. Diese wird bewusst nur restriktiv erteilt. Damit kommt es nicht zu einem „Ansturm“ von Anlegergeldern aus der ganzen Welt. Der Gesetzgeber hat also seit langem durch diesen klugen Schachzug einen rein nachfragegetriebenen Preisanstieg der Wohnungen verhindert. Mit Renditen von über 3 % bei Neubauten ist andererseits auch für institutionelle Investoren der Wohnungsbau noch attraktiv. Maßhalten hat sich also wieder einmal bewährt.
Schweizer Dorf in den Alpen – Michael Oehme zur Wohnungssituation in der Schweiz und Deutschland
Michael Oehme: Wohnungssituation in naher Zukunft
In der Schweiz sieht sie sehr gut aus. Die Schweiz begrenzt den Zuzug von Ausländern seit jeher. Auch die mit der EU und EWR praktizierte Freizügigkeit hat nicht zu einer Masseneinwanderung geführt. Die Asylpolitik ist auch in der Schweiz nicht optimal, aber deutlich besser als in Deutschland. Im vergangenen Jahr lag der Zuzug aus dem Ausland bei rund 200.000 Personen, davon rund 24.500 Asylsuchende, deren Anerkennungsverfahren aber nur in ca. 30 % der Fälle positiv beschieden wird. Einen Sondereffekt erzeugte der Ukraine-Krieg. Von dort beantragten rund 75.000 Menschen den Schutzstatus „S“, dessen Erzielung keinem Asylverfahren unterliegt, aber zeitlich befristet ist. Insgesamt wuchs die Schweiz in den letzten Jahren nur um ca. 100.000 Personen p.a. und liegt jetzt bei neun Millionen Bürgern.
Ganz anders sieht es in Deutschland aus. Dort gab es im Jahr 2022 immerhin 2,67 Mio. zuziehende und nur 1,20 Mio. wegziehende Personen. Damit drängen nahezu 1,5 Mio. Menschen zusätzlich auf den ohnehin zu engen Wohnungsmarkt der Schweiz. Allein die mehr als 1 Mio. aus der Ukraine geflohenen Menschen, die nicht dem „normalen“ Asylverfahren unterliegen, brauchen Wohnraum. Das trifft Deutschland in einer Situation, in der die Zahl der Baugenehmigungen deutlich gesunken ist. Von Januar bis Juni 2023 gingen bei Einfamilienhäusern die Baugenehmigungen um 35,4 %, bei Zweifamilienhäusern und 53,4 %, bei Mehrfamilienhäusern um 28,5 % zurück. Es wurde lediglich noch der Bau von 135.200 Wohnungen genehmigt. Ein Teil der genehmigten Bauten wird jedoch nicht ausgeführt werden, weil die Baukosten nach wie vor sehr hoch sind und aus den genannten Gründen die Nachfrage mangels Finanzierung durch die Banken fehlt. Kein Bauträger wird das Risiko eingehen, neue Wohnungen zu bauen und nicht verkaufen zu können.
Der Wohnungsbau wird daher in den nächsten Jahren keine Belebung erfahren und die Wohnungssituation bleibt unverändert. Das bedeutet: Mehr Wohnungssuchende, erhöht durch die steigende Zahl von Asylsuchenden, wird die Wohnungsknappheit noch deutlich erhöhen. Die Inflation wird zu Mietsteigerungen führen. Trotz der inzwischen wieder steigenden Löhne wird sich die Diskrepanz zwischen Nettoverdiensten und Mietpreisen erhöhen. Die politisch viel zu friedlichen und trägen Deutschen demonstrieren nicht massenhaft gegen Wohnungsnot. Wer zeigt schon gerne, dass es ihm schlecht geht? In Deutschland demonstrieren vor allem junge Wohlstands-Klimakleber!
Fazit zur Wohnungssituation von Michael Oehme
Abhilfe ist nicht in Sicht! Wieder einmal sollten die deutschen Politiker von ihren Kollegen in der Schweiz lernen. Auch dort ist der Wohlstand nicht vom Himmel gefallen. Freie Wohnungsmärkte, eine vernünftige Bauland- und Wohnungspolitik und eine stabile Währung sind die Schlüsselelemente bezahlbarer Preise und Mieten. Das gilt auch in Deutschland. Die von der deutschen Bundesregierung geplante Erhöhung der Abschreibungen um einige Prozentpunkte ist einfallslos denn sie beseitigt die Ursachen der drastisch zurückgegangenen Neubautätigkeit nicht. Wenn Nettoeinkommen und Wohnungspreise immer mehr auseinandergehen, es keine Bankfinanzierung gibt, fehlt die Nachfrage und ohne diese die Bautätigkeit.